Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
МЫ РАДЫ ВАМ ПОМОЧЬ
Юридическая помощь населению > регистрация > Споры по договору аренды земельного участка

Споры по договору аренды земельного участка

Между владельцем земельного участка и арендатором нередко вспыхивают споры. При этом особенностью таких конфликтов является сложность их урегулирования из-за несовершенства законодательства и разнообразия причин, которые приводят к спорам. В данной статье мы разберем, почему возникают споры по договору аренды земельного участка , а также как их уладить и защитить свои интересы. Земельные споры могут возникать по самым различным причинам, причем инициатором может быть как арендатор, так и арендодатель. Владелец может быть недоволен такими ситуациями:. Также есть и общие причины, которые приводят к спору вне зависимости от того, чьи права нарушаются: договор заключался под давлением, был нарушен порядок составления документа или он нарушает действующее законодательство и т.

Уважаемые друзья! Посетив наш сайт Вы узнаете много познавательной информации решения юридических вопросов.

Но если Вы хотите узнать ответ конкретно Вашей проблемы, мы также сможем вам помочь. Обращайтесь в форму онлайн-консультанта, наши специалисты по юриспруденции в максимально короткий срок ответят Вам четко и по существу.

Консультация предоставляется БЕСПЛАТНО !

Содержание:

Споры по договору аренды земельного участка

Эксперт — к. Использовано материалов опубликованной правоприменительной практики список прилагается. Правовой режим недвижимого имущества и нестационарных построек. В соответствии с п. При этом объектом аренды могут выступать как земельные участки, так и их части п. Действующее законодательство допускает создание искусственных земельных участков, в частности, в порядке, установленном Федеральным законом от Согласно п.

В данном случае к числе недвижимых вещам относятся объекты гражданских прав либо прямо поименованные в законе либо прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Такие признаки не позволяют провести грань между недвижимыми вещами и нестационарными объектами, в связи с чем возникает необходимость в выделении дополнительных признаков. В соответствии со ст. Выдача разрешений на строительство объектов недвижимости относится к полномочиям органов местного самоуправления ст.

Соответственно, неправомерным является распространение правового режима недвижимого имущества нестационарные объекты, возведение которых является временным. Именно этот критерий — временность непостоянство — является наиболее явным основанием для противопоставления объектов капитального строительства зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и нестационарных объектов временных построек, киосков, навесов и других подобных построек , что следует из п.

Поэтому, незаконной является государственная регистрация права собственности на нестационарные объекты, поскольку постройка является нестационарной, временной, возможно не получившей разрешения на строительство, возведенной на земельном участке с иными видами разрешенного использования и пр. В таком контексте временные постройки не имеют прочной связи с землей и не определяются в качестве недвижимого имущества независимо от того, являются ли они мобильными, способными к перемещению с помощью транспортировки, но не теряющим своих свойств при перемещении нестационарный киоск, который можно погрузить автокраном на транспортное средство , или же немобильными, перемещение которых в другое место сопряжено с необходимостью их предварительного демонтажа стационарный павильон, размещенный на земельном участке посредством строительства Постановление Арбитражного суда Московского округа от Вместе с тем, в предпринимательских отношениях выделение нестационарных объектов в качестве особого типа объектов необходимо, в частности, при осуществлении торговой деятельности см.

В силу п. Размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов п.

Национальный стандарт Российской Федерации. Приказом Росстандарта от Постановлением Госстроя России от Критерием разграничения стационарных и нестационарных объектов является их прочная связь с землей. Если торговый объект обладает такой связью, то он относится к стационарным, в ином случае - к нестационарным. Стационарные объекты как здания части здания и сооружения отвечают признакам недвижимого имущества, права на которое, их возникновение и прекращение в соответствии со ст.

Таким образом, нестационарность объекта связывается с временным характером его размещения, отсутствием разрешения на строительство, возведением на земельном участке с определенными видами разрешенного использования, отсутствием прочной связи с земельным участком, игнорированием факта наличия или отсутствия подключения технологического присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения.

Такие объекты также не признаются недвижимым имуществом по смыслу ст. И хотя по материалам судебной практики такого рода ситуации скорее экстраординарны, ряд дополнений в ГК РФ необходимо внести. Следует закрепить обязанность по демонтажу нестационарных объектов при прекращении договора аренды и обязанность по внесению арендной платы до момента фактического освобождения земельного участка.

При прекращении договора аренды земельного участка нестационарные объекты подлежат безусловному демонтажу Постановление ФАС Северо-Западного округа от При оценке правомерности возведения объектов на земельном участке применительно к капитальным объектам рассматривается вопрос об их сносе ст. Если же объекты являются нестационарными, то разрешается вопрос о запрете деятельности по их эксплуатации и о демонтаже п. Размещение нестационарных торговых объектов в целях осуществления торговой деятельности следует осуществлять не только на основании договора аренды, но и на основании договора о размещении нестационарных торговых объектов.

Применительно к ст. Порядок включения в схему размещения нестационарных торговых объектов, расположенных на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации. Схема размещения нестационарных торговых объектов разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

И хотя ст. Иными словами, предоставляемое на торгах право пользования земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, может обременяться необходимостью осуществления определенного вида торговой деятельности с целью обеспечения комплексного удовлетворения потребностей населения в товарах, работах и услугах.

Субъект, заключающий договор аренды земельного участка в месте, установленном схемой размещения нестационарных торговых объектов, будет одновременно с этим заключать договор на размещение нестационарного торгового объекта, в котором следует определять вид нестационарного торгового объекта, местоположение и размер площади места размещения нестационарного торгового объекта, специализацию, период размещения и иные необходимые параметры.

Такие договоры должны подчиняться общим нормам гражданского законодательства, так и нормам специального законодательства, регулирующего торговую деятельность, в частности, размещение нестационарных торговых объектов постановление ФАС Московского округа от Проблемы индивидуализации земельного участка в договоре аренды. Нарушение порядка индивидуализации земельного участка влечет признание договора аренды незаключенным, поскольку земельный участок или его часть может быть объектом аренды только после формирования его границ межевания и постановки на кадастровый учет.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. По смыслу статьи Согласно Федеральному закону от Такие участки могут быть объектом аренды. Одним из документов, необходимых для осуществления кадастрового учета земельного участка, является межевой план п.

Соответственно, до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений и выступать предметом сделок Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от При этом следует учитывать правовую позицию, сформулированную в п.

Такой договор в силу п. Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным. Заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Кроме правовой позиции о незаключенности договора аренды земельного участка без проведения процедур его кадастрового учета, существует точка зрения о ничтожности договора аренды земельного участка или его части, заключенного до формирования границ межевания земельного участка и постановки на кадастровый учет Постановление ФАС Волго-Вятского округа от В отсутствие согласованного объекта аренды ставить вопрос о недействительности договора преждевременно.

Вместе с тем, судебная практика предлагает еще одну точку зрения — о возможности признания договора аренды земельного участка заключенным в случае, если имеется возможность определить его местоположение, размер, границы и у сторон не возникло разногласий относительно индивидуализации участка или его части.

В таких условиях тот факт, что кадастровый паспорт оформлен после заключения договора аренды, не может однозначно свидетельствовать о его незаключенности, поскольку сторонами договор принят к исполнению. В частности, сторонами может быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, использование земельного участка осуществляется в целях, определенных договором, арендатором производились соответствующие арендные платежи, принимаемые арендодателем постановления ФАС Западно-Сибирского округа от Роль кадастрового номера при индивидуализации имущества, передаваемого в аренду.

Согласно положениям статьи и п. Если в договоре не указан кадастровый номер земельного участка, переданного в аренду, такой договор считать заключенным нельзя. Вместе с тем, в некоторых случаях сам по себе факт неуказания в договоре кадастрового номера земельного участка при его фактической постановке на кадастровый учет на дату заключения договора суды не расценивают в качестве несогласованности объекта аренды, что является скорее исключением из правила постановления ФАС Волго-Вятского округа от Тем не менее, случаи неуказания кадастрового номера весьма редки и не встречаются в последнее время в правоприменительной практике постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от Не отвечает целям индивидуализации договор аренды земельного участка, в котором указана только площадь земельного участка, что влечет признание его незаключенным постановление ФАС Центрального округа от Договор аренды земельного участка нельзя распространить на фактические отношения сторон, возникшие до постановки этого участка на кадастровый учет.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным п.

Согласно положениям статей Таким образом, распространение договора аренды земельного участка на отношения сторон, возникшие до постановки этого участка на кадастровый учет, не соответствует требованиям названных статей и потому незаконно, что, тем не менее, не освобождает арендатора от внесения платы за фактическое использование земельного участка согласно нормам ГК РФ о неосновательном обогащении постановление ФАС Волго-Вятского округа от Принцип следования земельного участка судьбе здания, расположенного на нем.

Одним из оснований возникновения права владения и пользования земельным участком является договор аренды п. Исходя из п. На практике возникает немало спорных ситуаций, когда отчуждаемая покупателю недвижимость расположена на земельном участке, который принадлежит продавцу на праве аренды. Если земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды, покупатель недвижимости, которая находится на данном участке, приобретает право пользования участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их эксплуатации, на праве аренды с момента регистрации перехода права собственности на такое имущество независимо от того, оформлен ли договор аренды между покупателем и собственником земельного участка.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка п.

Частью 1 ст. При продаже размещенного на земельном участке объекта недвижимости прежний собственник выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка, а новый вправе требовать заключения договора аренды с ним на прежних условиях. Указанные выше положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Признавая необходимость сохранения права аренды на прежних условиях, Президиум ВАС РФ уточнил процедуру его оформления. Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Оформление отношений в этом случае осуществляется посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка постановление Президиума ВАС РФ от Вместе с тем, передача прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, не идентичен передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

В силу ст. Долг, согласно ст. Полагаем возможным в этой части дополнить п. Это позволит исключить взыскание с покупателя недвижимости неустойки, предусмотренной договором аренды земельного участка с предыдущим собственником постановления ФАС Уральского округа от Поскольку законом неустойка за нарушение арендного обязательства не определена, а договор аренды между сторонами не заключался, то соглашение сторон о выплате неустойки отсутствует, как и правовые основания для ее взыскания постановления ФАС Поволжского округа от Закрепление регистрации перехода права собственности на недвижимость в качестве момента перехода прав представляется логичным.

Именно с этим фактом судебная практика связывает возникновение обязанности у покупателя здания или сооружения, расположенного на земельном участке, который используется продавцом по договору аренды, по внесению арендной платы, несмотря на отсутствие заключенного между собственником земельного участка и покупателем недвижимости договора аренды земельного участка постановления ФАС Волго-Вятского округа от Поскольку основной принцип земельных правоотношений заключается в платности землепользования пп.

Вместе с тем, переход прав на землю к покупателю носит производный характер по отношению к переходу прав собственности на объект недвижимого имущества, при этом переход прав на земельный участок не означает полной тождественности с условиями пользования участком продавца. Если фактически недвижимость была передана позже регистрации перехода права собственности, то и плата за пользование земельным участком, на котором расположен отчуждаемый по договору купли-продажи объект недвижимого имущества, взыскивается с покупателя данного объекта с момента фактической передачи его такому лицу постановления ФАС Северо-Кавказского округа от Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения В соответствии с п.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

В таком случае право пользования земельным участком, на котором расположен объект аренды, возникает в силу закона. Отсутствие в договоре аренды здания или сооружения условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. При таких обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка, поскольку он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости постановления ФАС Волго-Вятского округа от Вопросы арендной платы за пользование земельным участком.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Коммерческие споры по договорам аренды земельного участка

Договор аренды земельного участка наряду с другими договорами имеет широкое применение в предпринимательской сфере. Речь идет не только о разнообразных вариантах ведения хозяйственной деятельности на арендуемых землях сельхозугодий, но и о размещении торговых объектов, логистических комплексов, стоянок грузового транспорта, складов. Земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с гражданским законодательством.

Развитие земельных правоотношений является одним из ключевых показателей экономического развития и инвестиционной привлекательности любого государства. Поэтому неудивительно, что земельные споры остаются наиболее актуальной категорией дел, рассматриваемых судами, а положительное решение которых имеет большое значение для бизнеса. Учитывая это, мы подготовили для вас обзор ключевых, по нашему мнению, решений Верховного Суда, которые могут в значительной степени повлиять на подходы и концепции решения земельных споров.

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. Витрянский, Л. Михеева, Е. Суханов, А. Обзор Арбитражного суда Хабаровского края "Обобщение практики рассмотрения споров, возникающих из договора аренды".

Судебная практика по договору аренды

Купить систему Заказать демоверсию. Разрешение споров, возникающих из договорных отношений. При наличии разногласий сторон о сроке действия договора, подлежащего заключению на основании решения суда, такой срок определяется судом в силу п. Судом по делу установлено, что К. Спорный земельный участок, на котором находится данное нежилое здание, имеет разрешенное использование "для эксплуатации административных, производственно-складских помещений". Решением суда от 27 июля г. В ответ на это обращение К. Не согласившись с проектом договора в части срока аренды земельного участка, К. Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, применив положения подп. Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об отказе в иске, суд апелляционной инстанции, сославшись на положения ст.

Споры по договорам аренды

Очень детально должен быть описан предмет договора, то есть сам земельный участок, подлежащий аренде, это позволит максимально четко идентифицировать земельный участок. Необходимо четко описывать границы земельного участка, его площадь, пространственные координаты, указывать кадастровый номер. Отсутствие этой информации делает договор недействительным. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора только в строго определенных случаях, установленных ст.

В числе ожидаемых результатов реформирования судебной системы на Украине было повышение качества судебных решений.

По вопросу применения положений Гражданского кодекса РФ о договоре аренды см. Момент, с которого договор аренды считается заключенным 2. Привлечение оценщика при заключении договора аренды государственного муниципального имущества 3.

Договор аренды земельного участка: заключение и расторжение

Очевидная тенденция последних лет — рынок недвижимости если не замер, то существенно сбавил обороты. Однако в этом году многие специалисты отмечают возвращение бизнеса к крупным строительным проектам, завершающий этап которых зачастую проходит не на стройплощадке, а в здании суда. Поскольку в большинстве случаев арендодателем земель под строительство выступает государство, то основное внимание в настоящем обзоре судебной практики уделено именно этим спорам. Если арендатор законно возвел объект незавершенного строительства, то при расторжении договора аренды арендодатель не может потребовать у арендатора освободить участок от такого объекта.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Взыскание арендной платы: советы юриста в споре по договору аренды

Активировать демодоступ. Договор аренды участка не прекращается автоматически после строительства на нем нежилого здания. Если на арендованном земельном участке , находящемся в публичной собственности, построено нежилое здание, договор аренды не прекращается автоматически после завершения строительства в отличие от случаев строительства жилого объекта. Администрация муниципального образования арендодатель предоставила обществу арендатор по договору аренды земельный участок в целях строительства многоэтажных жилых домов. В процессе строительства участок был разделен на несколько участков. На одном из этих участков общество построило жилой дом, а на другом — нежилое здание кафе.

Защита прав арендатора земельных участков // Обзор судебной практики

Последние изменения в процедуре и определении нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения. О возможности передачи земельных участков для градостроительных нужд в случае отсутствия плана зонирования или детального плана территории. Нюансы заключения договора аренды земли госсобственности. Отсчет начала правоотношений между сторонами в сфере аренды земельного участка коммунальной собственности. Изменения в системе государственной регистрации имущественных прав в году. Нюансы возобновления, пролонгации и расторжения договора аренды земли. Инвестиционные договоры при реализации проектов по застройке полученных в собственность или пользование земельных участков. Прошло уже почти полгода с начала работы нового Верховного Суда.

Следует ли квалифицировать договор аренды части земельного участка для спор (по первому основному требованию), имущественный (по второму.

Как и любую гражданско-правовую сделку, договор аренды земельного участка можно оспорить путём подачи искового заявления в суд. Любая из сторон договора, неудовлетворенная его условиями, может признать действующий договор мнимым или ничтожным. В более редких случаях такой договор может быть обжалован третьим лицом, пострадавшем в результате его действия.

Договор аренды земельного участка: заключение и расторжение

В соответствии с законодательством Российской Федерации арендовать можно любое имущество — нежилое помещение, транспортное средство, оборудование и пр. Исключение составляют жилые помещения, на которые распространяются правила договора найма Гражданского кодекса РФ. Неправильное составление договора аренды или упущение в нем важных законных условий может привести к спорам, которые на практике, зачастую, разрешаются только в судебном порядке. Для того, чтобы этого избежать, рекомендуем составлять договор аренды при поддержке опытного адвоката.

Оспаривание договора аренды земельного участка

В случаях, предусмотренных законом например, пунктами 1 и 3 статьи В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным статья ГК РФ , равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды статья ГК РФ.

Эксперт — к. Использовано материалов опубликованной правоприменительной практики список прилагается.

Графический образ документа. Обобщение практики разрешения споров по договорам аренды земельных участков. Правовой основой для разрешения споров из арендных земельных правоотношений являются глава 34 Гражданского кодекса РФ далее — ГК РФ , Земельный кодекс РФ, а также иные нормативные правовые акты, принятые в соответствии с ними. Отдельные вопросы практики рассмотрения анализируемой категории дел отражены в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от

Спор об аренде земельного участка

.

Арендная плаха

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Взыскание арендных платежей с арендатора
Комментариев: 0
  1. Пока нет комментариев.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

© 2020 Юридическая консультация.